چنانچه فردی به دیگری وکالت_تام و بلا عزل  و به هرقیمت  و به هر کس ،جهت انتقال ملک بدهد آیا وکیل میتواند با قیمت بسیار پایین اقدام به انتقال ملک به خودش کند؟

هر چند وکیل دارای اختیار تام جهت انتقال ملک به هر کسی و به هر قیمتی می باشد ،اما زمانی اقدامات وی معتبر و نافذ است که با رعایت_مصلحت_و_غبطه موکل باشد یعنی در اجرای مورد وکالت باید آنچه که عرفا ، قانونا واخلاقا نیاز است را رعایت کند. به عبارت دیگر وکیل حتی اگر وکالت تام الاختیار هم داشته باشد باز هم متعهد به حدود اخلاقی، قانونی و شرعی می باشد.

  لذا چنانچه وکیل بدون رعایت این موضوع اقدام‌کرده باشدو مصلحت موکل( وکالت دهنده) رعایت نشده باشد، انتقال ملک معتبر نبوده و باطل خواهد شد.

@RealEstateAdvisor

هرگاه ملکی توسط دادگاه به جهات قانونی بازداشت شده باشد، مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، هر گونه معامله نسبت به چنین ملکی بی اعتبار است. بنابراین در مواردی که مالک، ملک بازداشتی را به موجب قراردادی به دیگری منتقل کند، شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده است، می تواند به استناد مواد ۳۴۸، ۳۶۵ قانون مدنی، ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۸۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء، به طرفیت خریدار و فروشنده ملک بازداشتی در دادگاهی که ملک در محدوده قضایی آن واقع شده است، دعوای تایید بطلان فروش ملک به دلیل بازداشت بودن را اقامه کند.

نکته۱) علی رغم صراحت ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی مبنی بر بی اعتباری معامله نسبت به ملک بازداشتی، برخی محاکم چنین معامله ای را غیر نافذ می دانند. در چنین فرضی حتی اگر چنین معامله ای را غیر نافذ بدانیم، با رد معامله توسط ذینفع، معامله باطل خواهد بود.

نکته۲) بعضی از محاکم، فروش ملک بازداشتی را کلاهبرداری محسوب می کنند و فروشنده چنین ملکی را تحت تعقیب کیفری قرار می دهند، با این حال، چنین دیدگاه قضایی صحیح نیست، چرا که بازداشت ملک در قبال طلب، سالب مالکیت ملک نمی شود. بنابراین، فروش ملک بازداشتی، فروش مال غیر تلقی نمی شود.

نکته۳) چنانچه محکوم علیه یا مالک ملک بازداشتی در قراردادی یا تعهدنامه ای با شخص ثالث، تعهد کند که پس از رفع بازداشت از ملک توقیف شده، نسبت به انتقال ملک بازداشتی، اقدام کند، چنین تعهد و یا قراردادی نافذ و معتبر است.

نکته۴) نسبت به ملکی که در بازداشت می باشد، چون امکان انتقال چنین ملکی وجود ندارد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مسموع نیست. لکن دعوای الزام به انجام مقدمات ملک بازداشتی در جهت تنظیم سند رسمی، همانند دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی یا اخذ پایانکار مسموع است.

@RealEstateAdvisor

 اگر واحدی که حیاط خلوت درتصرف اوست، با ایجاد سقف کاذب تا ارتفاع واحد خود، آن را بپوشاند، از نظر قانون تملک آپارتمانها چه حکمی دارد؟
 اگر  اقدام او صرفاً ایجاد سقف کاذب باشد، از آنجایی که مزاحمتی برای سایرین  ندارد و اغلب، برای جلوگیری از سقوط اشیاء و ریختن آشغال از طبقات بالا به حیاط خلوت است، منع قانونی ندارد و از نظر مقررات شهرداری نیز تخلف محسوب نمی شود. البته ایجاد سقف واقعی برای حیاط خلوت، از نظر قانون تملک آپارتمانها تخلف است و دادگاه در اجرای مقررات ماده 2 قانون تملک آپارتمانها،حکم بر الزام خوانده به برداشتن سقف کاذب خواهد نمود. از نظر مقررات شهرداری نیز چنین اقدامی تخلف محسوب می شود و می‌تواند مشمول ماده ۱۰۰ قانون شهرداری (تخریب) قرار گیرد.

@RealEstateAdvisor

نکات مهم در خصوص اجاره ملک تجاری

1. به هیچ وجه قرارداد عادی برای اجاره اماکن تجاری ، مغازه ، اداری و خدماتی تنظیم نکنید 
2. اجازه تعمیرات ازهرنوع که باشد اعم از جزئی یا اساسی در عین مستأجره از مستأجر سلب شود
3 . امکان واگذاری و اداره مغازه به صورت مباشرت از مستأجر سلب شود
4 . قرارداد اجاره واحدهای اداری وتجاری خصوصاً در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود
5. کپی مدارک ومستندات عین مستأجره در غیر ضرورت ، در اختیار کسی قرارداده نشود حتی مستأجر  
6. اجازه انتقال به غیر بهر شکلی اعم از نمایندگی ، مباشرت ، وکالت ، مشارکت ، پیمان ، هایپر مارکت  و... درضمن قرارداد از مستأجر سلب و اسقاط شود 
7. قرارداد اجاره فقط به اسم یک نفر تنظیم شود و از تنظیم قرارداد اجاره به نام دو نفر ویا بیشتر اجتناب شود اگر چه چند نفر بصورت مشارکتی مغازه را اجاره نمایند  
8- اجازه بازدید و سرکشی از عین مستأجره برای مؤجر محفوظ شود واین امر درمتن قرارداد تصریح شود
9- از پول پیش پرداختی توسط مستأجر ، بعنوان قرض الحسنه ذکر ویاد شود و از  بکارگیری عباراتی هم چون  پول پیش ، ودیعه و ... اجتناب شود 
10. به هیچ وجه برای اماکن تجاری و اداری با وکالت  قرارداد اجاره تنظیم نشود :  چه  به بهانه اینکه یکی از مستأجرین خارج از کشور ، یا خارج از  استان  است و چه دارای  وکالتی از دیگری بعنوان شریک داشته باشد  که بخواهد قرارداد اجاره را به نام دو نفرشان تنظیم شود 
11.  اگر خریدار یا مالک اماکن تجاری و اداری فاقد سند و مشکل دار هستید به هیچوجه آن  را اجاره ندهید 
12. به مستأجرین  هم توصیه می شود  اماکن تجاری مشکل دار  را اجاره نکنند ؛چرا که تبعات و دستاورد  اجاره چنین اماکنی تنها ضرر وخسارت است  
13. قرارداد اجاره را حتما دونفر معتمد بعنوان شاهد امضاء نمایند 
14. قبل از انجام هرنوع معامله با مستأجر ، توصیه می شود درخصوص شخصیت ، جایگاه اجتماعی،  اعتبار علمی ، اقتصادی ، فرهنگی و... تحقیق لازم صورت پذیرد 
15. اجازه هر گونه تغییرات فیزیکی درمحل اماکن اداری وتجاری تحت هر عنوانی که باشد ، از مستأجر سلب شود 
16.  درخصوص اخذ مفاصا حساب های مالیات مشاغل و درآمد  ، تأمین اجتماعی ، صنفی و.. در پایان موعد اجاره توافق شود 
17 . حضور شریک مؤجر حتماً برای تنظیم قرارداد ولو اینکه شفاهاً ویا بصورت عادی واحدها و قدرالسهم متعلق به خود را تعیین و توافق کرده باشند الزامی است .
18 . برای اجاره مغازه هایی که  دارای مالک و مستأجر
(اعم از  سرقفلی و مالکیت عرصه) متعدد می باشد ، حضور در جلسه ،  امضاء قرارداد و تأیید معامله  الزامی است  !. 
 19 . حتماً نوع کاربری و شغل مستأجر را در متن قرارداد قید کنید 
20. برای اجاره اماکن تجاری با قیمت سنگین و بزرگ  فقط مباشرت نامه تنظیم شود.

@RealEstateAdvisor

تفاوت دادگاه و دادسرا:

اگر موضوعی که قرار است از سوی شما پیگیری شود ضرر جسمی، آبرویی، مالی مانند ضرب و جرح ، توهین و سرقت باشد که در قانون جرم تعریف شده است و برای مرتکب آن مجازات در نظر گرفته شده است، باید ابتدا شکایت خود را در دادسرا مطرح کنید.
اگر در نهایت دادستان در دادسرا، اتهام را وارد بداند با صدور کیفرخواست پرونده را به دادگاه کیفری برای رسیدگی و صدور حکم ارسال می کند.ادعای حقوقی از سوی خواهان در دادگاه مطرح می شود اما ادعای کیفری ابتدا باید از سوی شاکی در دادسرا مطرح شود و دادستان در دادسرا پس از تشخیص وارد بودن اتهام، پرونده را به دادگاه کیفری برای رسیدگی و صدور حکم ارسال کند. البته جرايم مستلزم حد زنا و لواط، مستقیما در دادگاه مطرح می شوند و جز استثانات محسوب می شود

@RealEstateAdvisor

✍تفاوت بین فسخ نکاح و طلاق چیست؟

در وقوع طلاق و فسخ نکاح شرایط و تفاوت‌هایی وجود دارد که باید در زمان طلاق و یا فسخ به آن‌ها توجه شود.

✍در مورد مهر، تفاوت‌هایی بین فسخ نکاح و طلاق وجود دارد؛ از جمله اینکه هرگاه طلاق قبل از نزدیکی واقع شود زن مستحق نصف مهریه  است، درحالی که در فسخ نکاح هرگاه عقد قبل از نزدیکی فسخ شود زن مستحق مهریه نبوده مگر در زمانی که نکاح به دلیل عنن (ناتوانی مرد) فسخ شده باشد که در آن صورت زن مستحق نصف مهریه است.

 ✍در زمان طلاق زن باید در طهر غیر مواقعه باشد (طهر غیر مواقعه طهری است که در ایام آن آمیزشی صورت نگرفته باشد) درحالی که در فسخ نکاح این شرط وجود ندارد.

✍طلاق در حقوق ایران به وسیله مرد انجام می‌شود، درحالی که در فسخ نکاح یا از طرف شوهر یا از طرف زن انجام می شود.

✍فسخ نکاح هیچ گونه حرمتی ایجاد نمی‌کند، در حالی که در طلاق بعد از 3 بار حرمت ایجاد می‌شود .

✍عدم ثبت طلاق در دفترخانه رسمی جرم شناخته شده، برعکس عدم ثبت فسخ ازدواج در دفترخانه جرم شناخته نمی‌شود.

✍طلاق در ازدواج دائم است؛ اما فسخ نکاح هم در ازدواج دائم هم در ازدواج موقت است.

✍در فسخ نکاح هیچ گونه حق رجوعی برای مرد وجود ندارد، درحالی که در طلاق رجعی برای مرد تا زمانی که زن در عده است حق رجوعی وجود دارد.

@RealEstateAdvisor

✍آیا میدانید که ایجاد سروصدا و مزاحمت می‌تواند تا یک سال حبس داشته باشد؟
 

در خصوص ایجاد سر و صدا در مجتمع های مسکونی صرفنظر از جنبه حقوقی موضوع ، اگر متخلف با سوء نیت این اعمال را انجام داده باشد و در واقع عناصر تشکیل دهنده مسؤولیت جزایی موجود باشد، می توان علیه مزاحم با استناد به ماده ۶۹۰قانون مجازات اسلامی(بخش تعزیرات) تحت عنوان مزاحمت از حق خواستار به مجازات رسیدن مزاحم نیز شد.

 در صورت اثبات مزاحمت مالک آپارتمان ياد شده در دادگاه، نامبرده به مجازات يک ماه تا يک سال حبس محکوم مي شود. بديهي است بر اساس ماده ۶۹۳ قانون مجازات(بخش تعزیرات)، در صورت تجديد مزاحمت، بعد از اجراي حکم قبلي و محکوميت مجدد بعدي، علاوه بر رفع مزاحمت، به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.

@RealEstateAdvisor

طبق بند "ب" ماده 4 آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها، لوله هاب آب  و فاضلاب جزء قسمت های مشترک ساختمان محسوب می شود و در صورت وقوع حادثه ای مانند ترکیدن لوله آب یا فضالاب و سرایت رطوبت و بروز خسارت به طبقه زیرین و غیره مسئولیت تعمیر خرابی بر عهده مدیر ساختمان است و هزینه های آن نیز از صندوق ساختمان پرداخت خواهد

@RealEstateAdvisor

تامین دلیل

در مواردی که اشخاص ذی نفع احتمال دهند که در آینده استفاده از دلایل و مدارک دعوای آنان از قبیل تحقیق محلی و کسب اطلاع از مطلعین و استعلام نظر کارشناسان یا دفاتر تجاری یا استفاده از قرائن و امارات موجود در محل و یا دلایلی که نزد طرف دعوا یا دیگری است، متعذر یامتعسر خواهد شد، می توانند از دادگاه درخواست تامین انها را بنمایند. 

مقصود از تامین در این موارد فقط ملاحظه و صورت برداری از اینگونه دلایل است.‌
(ماده ۱۴۹ ق.آیین دادرسی مدنی)


@RealEstateAdvisor

برای مطمئن شدن از جعلی نبودن سند به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک به آدرسssaa.irمراجعه و گزینه ی تصدیق اصالت اسناد و اوراق را انتخاب نمایید سپس شناسه سند ورمز تصدیق که در بالای سند موجود است را وارد کرده و گزینه جست و جو را بزنید .

@RealEstateAdvisor

ضبط صدای افراد هنگام مکالمه تلفنی دو سال حبس دارد

 خاطیان به حبس از ۶ ماه تا دو سال محکوم خواهند شد./
@RealEstateAdvisor

‌
✍مجازات سرک کشیدن به تلفن همراه دیگران
‌
✍ماده ۱ قانون جرایم رایانه­‌ای بیان می­‌دارد: «هر‌کس به‌طور غیرمجاز به داده‌ها یا سامانه­‌های رایانه­‌ای یا مخابراتی که به‌ وسیله تدابیر امنیتی حفاظت شده است دسترسی یابد به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی از پنج میلیون ریال تا بیست میلیون ریال یا هر دو مجازات محکوم خواهد شد»
‌

@RealEstateAdvisor

✍سوال:

✍مجازات شخصی که اتهامی بی اساس و بدون مدرک رابه شخصی دیگر نسبت داده و آن را به صورت مکتوب انتشار و به مراکز و سازمان های مربوط به شرحِ فعلِ مورد اتهام ارائه نماید، چیست ؟

✍پاسخ:

✍ برابر ماده ۶۹۷ قانون مجازات اسلامی هرکس بوسیله‌ اوراق چاپی یا خطی یا بوسیله‌ درج در روزنامه و جراید یا نطق در مجامع یا به هر وسیله دیگر، به کسی امری را صریحاً نسبت دهد، یا آنها را منتشر نماید، مطابق قانون آن امر جرم محسوب می‌شود و اگر نتواند صحت آن اسناد را ثابت نماید، جز در مواردی که موجب حد است به یک ماه تا یک سال حبس و تا (۷۴) ضربه شلاق یا یکی از آنها حسب مورد محکوم خواهد شد. برابر تبصره همین ماده در مواردی که نشر آن امر اشاعه فحشا محسوب گردد، هرچند بتواند صحت اسناد را ثابت نماید، مرتکب، به مجازات مذکور محکوم خواهد شد. 

@RealEstateAdvisor

✍محجور کیست؟

✍✍✍✍✍✍✍✍✍✍

✍✍محجور به کسی گفته می شود که بدلیل این که خیر و صلاح خود را در امور مالی تشخیص نمی دهد، بموجب قانون مجاز به دخل و تصرف در اموال و حقوق مالی خود نبوده، بلکه اداره اموال وی بر عهده ولی، وصی یا قیم گذاشته می شود.
مطابق ماده 1207 قانون مدنی، محجورین به سه دسته تقسیم می شوند:

✍صغار یا همان اطفال

✍طفل یا صغیر کسی است که هنوز به سن بلوغ قانونی نرسیده است. بلوغ قانونی در پسر پانزده سال قمری و در دختر نه سال قمری است.

✍مجانین

✍مجنون کسی است که کلا فاقد عقل بوده و به عبارتی عقل او زایل باشد.

✍افراد غیررشید

✍ غیر رشید یا سفیه کسی است که طفل یا مجنون نبوده، اما مصلحت خود را از نظر مالی تشخیص نمی دهد و به عبارتی متوجه حساب و کتاب و ارزش پول نبوده و آن را به طرز غیر عادی هدر می دهد.
 ‌@RealEstateAdvisor